Wohnkosten-Explosion in Salzburg: Wie digitale Lösungen und politische Reformen den Markt stabilisieren können

Salzburgs Wohnmarkt – Ein Luxusgut mit Schattenseiten

Salzburg – weltberühmt für seine barocke Altstadt, seine Festspiele und eine Lebensqualität, die Besucher aus aller Welt anzieht. Doch hinter der malerischen Kulisse verbirgt sich eine Realität, die für viele längst zur Krise geworden ist: Wohnen wird zum Luxusgut. Mieten explodieren, Eigentum ist für Durchschnittsverdiener unerreichbar, und die Suche nach bezahlbarem Wohnraum gleicht einem Lotteriespiel.

Salzburgs Wohnmarkt folgt einer paradoxen Logik: Eine Stadt, die kaum wächst, aber trotzdem unbezahlbar wird. Mit nur 150.000 Einwohnern zählt Salzburg zu den kleineren Großstädten und liegt fernab preistreibender Metropolen. Doch die Wohnkosten konkurrieren mit denen von München. Wer nicht das nötige Kleingeld hat, wird in die Peripherie gedrängt – oder gibt den Traum vom Wohnen in der Stadt ganz auf.

Der Wohnungsmarkt in der Stadt und im Bundesland Salzburg ist ein Wohnungsmarkt der Extreme. Das Preisniveau ist schlicht und einfach außergewöhnlich hoch.

Wie konnte es so weit kommen? Ist es wirklich nur die hohe Nachfrage, die Salzburgs Wohnkosten auf ein Rekordniveau treibt? Während andere Städte gezielt auf Nachverdichtung und innovative Stadtentwicklung setzen, scheint Salzburg in einer Wohnbausackgasse festzustecken.

Weltweit setzen Städte auf digitale Lösungen, um wohnraumbezogene Herausforderungen zu bewältigen. Big Data, KI-gestützte Stadtplanung und urbane digitale Zwillinge helfen, Bauland effizienter zu nutzen, Leerstand sichtbar zu machen und langfristige Wohnstrategien zu entwickeln. Können diese Technologien Salzburgs Wohnmarkt aus der Sackgasse führen? Welche Reformen braucht es begleitend, um den Trend umzukehren? Warum reichen bisherige Maßnahmen nicht aus, um den Markt zu stabilisieren?

Salzburg ist der teuerste Wohnmarkt Österreichs. Doch muss das so bleiben? Ein Blick auf die zentralen Ursachen und innovative Lösungen aus aller Welt – als Denkanstoß für eine Stadt, die dringend neue Wege braucht.

Wohnraummangel und hohe Nachfrage: Der Salzburger Markt unter Druck

Wie viel kostet ein Zuhause? In Salzburg lautet die Antwort oft: zu viel. Während die Festung Hohensalzburg majestätisch über der Stadt thront, wächst am Boden eine Krise. Die Wohnkosten klettern von Rekord zu Rekord, Mietpreise schnellen in Höhen, die einst nur für München reserviert waren. Wer hier eine Wohnung sucht, sieht sich nicht nur mit steigenden Preisen konfrontiert, sondern mit einer Marktlogik, die kaum mehr Platz für Normalverdiener lässt.

Die Mieten sind die höchsten in Österreich, die Kaufpreise haben längst Frankfurt oder Stuttgart eingeholt. Ein Zuhause zu finden, ist längst nicht mehr nur eine Frage des Einkommens – sondern der Möglichkeiten. Wer zu wenig verdient, zieht weg. Wer bleibt und zahlt, sichert damit die Preissteigerung.

Doch was treibt die Preise in eine Dimension, die selbst Großstädte übertrifft? Sind es wirklich Touristen, Nebenwohnsitze und Spekulanten, die den Wohnraum verknappen? Oder steckt ein ganz anderes Problem dahinter?

Während andere Städte wachsen, tritt die Stadt Salzburg auf der Stelle – und die umliegenden Gemeinden tragen die Last. Ist der Speckgürtel die neue Stadt? Wie groß ist dieser mittlerweile? Und warum treibt ausgerechnet der Schutz des Grünlands die Zersiedelung voran?

Tourismus, Spekulation und Investoren? Was wirklich den Markt antreibt

Die Zahlen sind eindeutig: 158.000 Menschen leben in der Stadt Salzburg, 571.500 im gesamten Bundesland. Doch während andere Landeshauptstädte wachsen, tritt Salzburg auf der Stelle. Der Grund? Nicht mangelnde Attraktivität – sondern ein Wohnungsmarkt, der selbst gut verdienende Familien an ihre Grenzen bringt. Die Stadt zieht keine Menschen mehr an – sie stößt sie ab.

Laut aktuellen Daten des Magistrats Salzburg warten aktuell 2.023 Haushalte auf Unterstützung durch die Stadt, monatlich kommen im Schnitt 250 neue Anträge hinzu. Trotz der Zuweisung von jährlich 500 bis 700 Wohnungen bleibt ein zusätzlicher Bedarf von mindestens 1.000 geförderten Wohneinheiten pro Jahr, um die Lage zu entspannen. Besonders befristete Neuvermietungen am freien Markt treiben das Preisniveau in die Höhe.

Bereits seit Jahren führem die Mieten in Salzburg die Statistik an. Mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 14,70 €/m² zählt sie mittlerweile zu den 7 teuersten Städten im deutschrachigen Raum. Noch deutlicher wird das Ungleichgewicht beim Eigentum: 4.800 €/m² für Einfamilienhäuser, rund 5.000 €/m² für Eigentumswohnungen. Die Stadt Salzburg ist damit teurer als fast jede andere Stadt im deutschsprachigen Raum.

Diese astronomischen Preise werden oft mit Tourismus und Spekulation erklärt – doch diese Argumente greifen zu kurz.

• Ja, es gibt viele Nebenwohnsitze: 15,2% der Wohnungen in der Stadt Salzburg sind nicht als Hauptwohnsitze gemeldet.
• Ja, Airbnb & Ferienwohnungen sind sichtbar: Sogenannte "Festspielwohnungen" als Kurzzeitvermietung sind lukratives Geschäft.
• Aber beides reicht nicht aus, um die Preisexplosion zu erklären: Wien oder Innsbruck haben ebenfalls hohe Touristenzahlen – und dennoch deutlich niedrigere Miet- und Kaufpreise.

Ein weiteres beliebtes Argument ist die Spekulation durch internationale Investoren. Doch die Realität sieht anders aus: Der Salzburger Wohnungsmarkt ist fest in lokaler Hand. Private Bauträger dominieren die Bautätigkeit. Ferienwohnungen und Nebenwohnsitze sind dabei eine Randerscheinung im Vergleich zum eigentlichen Problem: Es fehlt an Wohnraum.

Jährlich werden im Bundesland Salzburg durchschnittlich 3.600 Baubewilligungen erteilt, aber nur 3.500 neue Wohnungen fertiggestellt. Gleichzeitig verschwinden durch Abbruch, Zusammenlegung oder Umwidmung jährlich etwa 630 Wohnungen. Die Bautätigkeit ist rückläufig – ein Markt, der nicht nur zu klein ist, sondern schrumpft.

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Die 5 größten Probleme des Wohnungsmarkts in der Stadt Salzburg

• Höchste Mieten Österreichs: 14,70 €/m² bei Neuverträgen
• Explodierende Eigentumspreise: Wohnungen 5.000 €/m², Einfamilienhäuser 4.800 €/m²
• Zu wenig geförderter Wohnraum: Weiterer Bedarf von min. 1.000 Wohnungen/Jahr
• Rückläufige Bautätigkeit: Seit 2019 kontinuierlicher Rückgang
• Hohe Zweitwohnungs-Quote: 15,2% der Wohnungen sind Nebenwohnsitze

Bauland ist Gold wert: Wie Flächenknappheit den Wohnungsmarkt blockiert

Die Stadt Salzburg ist ein Schmuckkästchen – aber eines, in dem kaum noch Platz ist. Die Stadt wächst nicht, weil sie nicht kann. Die Baulandpreise sind auf einem Niveau, das nur noch von München übertroffen wird. Wer hier ein Grundstück erwerben will, zahlt bis zu 2.000 € pro Quadratmeter – mehr als doppelt so viel wie in Graz oder Linz.

Während Wien, Graz oder Linz kontinuierlich neue Wohngebiete erschließen oder bestehende verdichten, steckt Salzburg in einer städtebaulichen Zwangsjacke. Die Grünlanddeklaration und der geschützte Grüngürtel rund um die Stadt sollten Natur und Kulturlandschaft bewahren – doch sie haben eine unerwartete Nebenwirkung.

Was als Schutzmaßnahme gedacht war, führt ironischerweise nicht zu weniger Flächenverbrauch, sondern zum Gegenteil. Wer sich das Wohnen in Salzburg nicht leisten kann, zieht ins Umland. Doch auch dort steigen die Preise – und immer mehr Menschen müssen noch weiter hinaus. Das Ergebnis:

• Immer längere Pendelstrecken, überlastete Straßen und eine steigende Umweltbelastung.
• Neue Streusiedlungen auf vormals unberührtem Land.
• Wachsender Wohnraumdruck im Speckgürtel um die Stadt Salzburg

Luftbildanalysen zeigen das Dilemma deutlich: Dort, wo einst kleine Bauernhöfe standen, entstehen nun chaotische Streusiedlungen – nicht geplant, sondern gewachsen aus der Not. Statt kompakter Wohngebiete entstehen zerfaserte Strukturen, die weder infrastrukturell noch ökologisch nachhaltig sind.

Obwohl nur 33% der Bevölkerung des Bundeslandes außerhalb der Stadt Salzburg und ihres Umlandes leben, wurden dort 43% aller neuen Wohnungen errichtet – viele davon als Einfamilienhäuser mit hoher Flächenversiegelung. Hinzu kommt eine erhöhte Neubautätigkeit außerhalb der Landesgrenzen, vor allem in den Bezirken Braunau und Ried im Innkreis. 

Früher war das Wohnen in den umliegenden Gemeinden eine leistbare Alternative zur Stadt. Doch diese Zeiten sind vorbei. Die extremen Preise strahlen längst über die Stadtgrenzen hinaus.

• Orte wie Anif, Elsbethen oder Wals-Siezenheim erreichen bereits Stadtpreisniveau.
• Selbst in abgelegenen, aber touristisch geprägten Regionen wie Zell am See steigen die Wohnkosten rasant.
• Viele Menschen weichen in den Pongau oder Pinzgau aus – zu Lasten der Infrastruktur.

Wer Salzburg nicht mehr bezahlen kann, weicht ins Umland aus – nur um dort festzustellen, dass die Preise längst mitgezogen haben. Vom Flachgauer Seenland über die Stadt Salzburg bis tief ins Salzachtal formt sich eine Kette aus Wohngebieten als neuer urbaner Raum. Wer hier lebt, zahlt Stadtpreise – Mieten von 10–12 €/m² sind längst die Norm.

Das Problem beginnt bei den Bodenpreisen. Solange ein Quadratmeter Bauland in Salzburg doppelt so teuer ist wie in den Landeshauptstädten Graz oder Linz, lohnt es sich für Bauträger nicht, günstigen Wohnraum zu errichten. Das Ergebnis ist eine sich stetig verschärfende Preisspirale:

• Wenig Angebot + hohe Nachfrage = steigende Preise.
• Hohe Bodenpreise machen günstige Projekte unrentabel.
• Luxuswohnungen verdrängen Mittelstandswohnungen.

Der Salzburger Wohnungsmarkt ist nicht einfach nur teuer – er ist strukturell blockiert. Die hohen Preise sind nicht die Folge von Spekulanten oder Tourismus, sondern Folge einer Baulandverknappung, die genau das Gegenteil bewirkt, was ursprünglich ihre Idee war: die Sicherung von Natur und Kulturlandschaften und weniger Flächenverbrauch.

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Wohnkosten im Land Salzburg auf Rekordniveau

• Bautätigkeit führt zu Zersiedelung: 43% der Neubauten abseits des Ballungszentrums
• Speckgürtel legt zu: Preise im Zentralraum auf Stadtniveau
• Tourismusregionen im Preishoch: Gemeinden im Salzachtal immer teurer.

Welche Maßnahmen bereits gesetzt wurden – und warum sie nicht ausreichen

Seit Jahren versuchen das Land und die Stadt Salzburg, gegen die Preisexplosion anzusteuern. Doch während eine Maßnahme nach der anderen beschlossen wird, bleibt die große Wende aus. Nach der Gemeinderatswahl 2024 wagt die Stadt einen neuen Anlauf: Spekulation eindämmen, geförderten Wohnbau priorisieren – doch neben Lob gibt es auch Kritik. Lassen sich die hehren Ideen umsetzen?

Greifen alte wie neue Maßnahmen? Welche Hebel wurden bereits in Bewegung gesetzt? Und packen sie das Problem an der Wurzel?

Die pragmatischste Lösung liegt auf der Hand: Nutzen, was da ist. Nachverdichtung und Brownfield-Entwicklung könnten die Stadt weiterbauen, ohne neue Flächen zu versiegeln. Doch warum bleibt die Umsetzung so zäh? Und hat Salzburg überhaupt eine belastbare Datenlage, um gezielt gegenzusteuern?

Wohnbauförderung und Regulierungen: Gute Ansätze mit begrenzter Wirkung

Seit Jahrzehnten ist die Wohnbauförderung das zentrale Instrument der Wohnungspolitik. Doch sie verliert an Kraft. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache:

• Bedarf höher als Planungsziel: 48.000 neue Wohnungen wurden 2023 österreichweit gebaut – doch der Bedarf ist höher. Die Neubaurate in Salzburg beträgt 4,2 Wohnungen pro 1.000 Einwohner – einer der niedrigsten Werte in Österreich.
• Baulandpreise sind explodiert: Die Grundstückspreise haben sich verdoppelt. Mit bis zu 2.000 €/m² ist Bauland in Salzburg teurer als in Linz oder Graz – eine unüberwindbare Hürde für gemeinnützige Bauträger.
• Baukosten steigen schneller als Fördermittel: Seit 2021 sind die Baukosten um 32% gestiegen. Förderungen können diese Mehrkosten nicht auffangen, wodurch viele Bauprojekte scheitern.
• Finanzierungshürden verschärfen die Lage: Steigende Zinsen und strengere Kreditvergaben verändern den Markt. Besonders das niedrigpreisige Segment ist betroffen, während Luxusimmobilien stabil bleiben.
• Nachfrage nach betreutem Wohnen steigt: Die Stadt Salzburg verzeichnet einen kontinuierlichen Anstieg an Anfragen für betreutes Wohnen, aktuell gibt es 116 offene Anträge.
• Unterdurchschnittliche Wohnmobilität von Senioren: In Österreich beanspruchen neun Prozent der Bevölkerung 24 Prozent des Wohnraums. Sie haben mehr als 80 Quadratmeter pro Kopf zur Verfügung. Mehr als vier Fünftel davon leben allein, 77 Prozent sind älter als 50 Jahre. 

Besonders problematisch ist die fehlende Transparenz der Wohnbauförderung. Jede Arbeitnehmerin und jeder Arbeitnehmer zahlt 1% des Einkommens in den Wohnbauförderungsfonds ein – das summiert sich österreichweit auf 3 Milliarden Euro pro Jahr. Doch die entscheidende Frage bleibt: Wo geht dieses Geld hin? Bis heute fehlt eine klare Zweckwidmung. Eine verpflichtende Offenlegung der Mittelverwendung durch die Landtage existiert nicht.

Bodenpolitik: Wie Salzburgs neue gewählte Stadtregierung umsteuert

Die Bodenpolitische Weisung der Stadt Salzburg vom Juli 2024, die 75–80% geförderten Mietwohnbau bei Umwidmungen vorschreibt, hat gemischte Reaktionen ausgelöst:

• Soziale Wirkung: Stadtsoziologen verweisen auf die Erfahrungen aus Linz, wo ein hoher Anteil geförderter Mietwohnungen die Mietpreisentwicklung stabilisiert hat.
• Effizienz der Flächennutzung: Urbanistik-Forscher sehen in der stärkeren Fokussierung auf Nachverdichtung und Innenentwicklung einen Schlüssel zur Reduktion des Flächenverbrauchs.
• Nachhaltigkeit im Fokus: Die Stadt setzt verstärkt auf energieeffiziente Sanierungen und klimafreundliche Nachverdichtungen, um den ökologischen Fußabdruck des Wohnbaus zu reduzieren.
• Modulare Baukonzepte: Der Wohnservice der Stadt sieht in modularen Bauweisen eine flexible Lösung, um Wohnraum schneller und ressourcenschonender bereitzustellen. Durch adaptive Grundrisse können Wohnungen bedarfsgerecht umgestaltet werden, wodurch Wohnflächen effizienter genutzt und bauliche Leerstände vermieden werden.

Doch es gibt auch Kritik:

• Demografische Lücke: Mit geplanten 1.000 neuen Wohnungen pro Jahr bleibt die Maßnahme hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Aktuell warten 2.023 Haushalte auf Unterstützung durch die Stadt, monatlich kommen im Schnitt 250 neue Anträge hinzu.
• Fehlende Sanktionsmechanismen: Bauträger könnten die Regelung umgehen, da es keine Strafen für Nichteinhaltung gibt.
• Fragliche Umsetzbarkeit: Immobilienökonomen bezweifeln, dass die 80%-Quote in Premiumlagen durchsetzbar ist, ohne private Bauträger zu verlieren.

Während Bürgermeister Bernhard Auinger (SPÖ) und Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl (KPÖ Plus) die neue Regelung als „Meilenstein“ feiern, bleibt die Frage: Reicht das aus, um das Ruder herumzureißen?

Widmungskompetenzen: Macht an der falschen Stelle?

Gleichzeitig liegt die Macht über Baulandwidmungen bei den Gemeinden – und damit oft bei einzelnen Bürgermeister:innen. Das sorgt nicht nur für massive Verzögerungen, sondern öffnet auch Tür und Tor für politische Einflussnahme. Die Vergabe von Bauland geschieht nicht immer nach transparenten, objektiven Kriterien – sondern nach lokalpolitischen Interessen.

Eine Lösung könnte sein, die Widmungskompetenzen von der Gemeinde- auf die Bezirksebene zu verlagern, wie es etwa in Bayern gehandhabt wird. Das würde bedeuten:

• Sachliche Entscheidungen statt Lokalpolitik: Widmungen erfolgen durch Expert:innen, nicht durch politisch motivierte Akteure.
• Weniger Raum für Korruption und Willkür: Entscheidungswege werden transparenter.
• Bessere überregionale Planung: Statt Zersiedelung könnten gezielte Wohnbauprojekte entstehen.

Den Gemeinden soll dabei weiterhin eine zentrale Rolle zukommen, indem sie in Entscheidungsprozesse eingebunden bleiben – aber nicht mehr alleinige Kontrolle über Widmungen haben.

Regulierungen sind ein Balanceakt: Sie sollen Spekulation verhindern, aber gleichzeitig Neubauten nicht ausbremsen. Salzburgs bisherige Maßnahmen zeigen, wie schwer dieses Gleichgewicht zu finden ist. Trotz Milliardenförderungen, Regulierungen und raumplanerischer Maßnahmen bleibt eine zentrale Erkenntnis: Die Stadt Salzburg hat mit der neuen Bodenpolitik einen Schritt in die richtige Richtung gemacht, doch ohne flankierende Maßnahmen bleibt der Effekt begrenzt. Gleichzeitig entfalten sie nur dann Wirkung, wenn sie marktfähig und durchsetzbar sind.

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Diese 5 lokalen Reformansätze könnten helfen

• Transparenz in der Wohnbauförderung: Zweckbindung der Mittel sicherstellen
• Neuordnung der Widmungskompetenzen: Entscheidungen auf Bezirksebene verlagern
• Wohnungstausch fördern: Anreize für Wohnungswechsel schaffen
• Genehmigungszeiten straffen: Digitale Antragstellung und automatisierte Vorprüfung
• Interkommunale Planung: Stadt und Umland besser abstimmen

Leerstandsmanagement und Nachverdichtung: Wohnraumplanung in beengter Lage

Die Stadt und Land Salzburg haben in den vergangenen Jahren mit neuen Regelungen versucht der Wohnungsknappheit entgegen zu wirken.

• Zweitwohnsitz-Regulierung: Seit 2019 gibt es Beschränkungen für Zweitwohnungen. Stand 2024 haben 101 von 119 Salzburger Gemeinden eine Regulierung verabschiedet.
• Leerstandsabgaben: Die Stadt Salzburg erhebt seit 2023 bis zu 5.000 €/Jahr für Neubauwohnungen über 220 m², die länger als 26 Wochen leerstehen.
• Regulierung von Kurzzeitvermietungen: Seit 2020 gilt eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen in der Stadt Salzburg. Von geschätzten 2.000 Airbnb-Wohnungen werden bisher nur 570 erfasst. Eine EU-weite Verordnung soll ab 2026 automatisierte Datenweitergabe durchsetzen – erst dann könnte sich zeigen, wie groß das Problem wirklich ist.
• Nachverdichtung: Im Bundesland Salzburg wurden durch das Raumordnungsgesetz 2009 Nachverdichtungsziele verankert, ergänzt durch die Wohnbauförderungsgesetz 2025 mit erstmaliger Förderung für Nachverdichtung. Die Stadt Salzburg bietet mit dem Programm "BONUS" Beratung für die Innenentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern durch interne Umbauten oder Zubauten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Maßnahmen zur Leerstandsmanagement und Nachverdichtung in Salzburg erste Schritte in die richtige Richtung darstellen, aber noch nicht ausreichend sind, um die Wohnungsknappheit vollständig zu überwinden. Die Stadt Salzburg hat Potenziale für Nachverdichtung identifiziert und arbeitet daran, diese zu nutzen. Allerdings gibt es noch viel ungenutztes Potenzial, und die Umsetzung der Maßnahmen ist nicht flächendeckend erfolgreich.

Brownfield-Entwicklung und Nachverdichtung: Zwei Ansätze für nachhaltige Stadtplanung

Wenn kaum noch Platz bleibt, muss Stadtplanung in die Tiefe gehen. Zwei Strategien rücken in den Fokus:

• Brownfield-Entwicklung verwandelt verlassene Gewerbe- oder Industrieflächen in lebenswerte Wohnquartiere.
• Nachverdichtung nutzt bestehende Flächen durch Aufstockungen, Baulückenschließungen oder die intelligente Nutzung von Hinterhofarealen.

Beide Ansätze haben Potenzial – und Herausforderungen. Viele Flächen sind mit Altlasten belastet, der Boden verunreinigt, die Eigentumsverhältnisse komplex, Genehmigungsprozesse ziehen sich in die Länge und der NIMBY-Effekt („Not in my backyard“) führt zu Widerständen in der Bevölkerung.

Ein Paradebeispiel für brachliegendes Potenzial ist Schallmoos: ein zentral gelegener Stadtteil, bislang dominiert von Lagerhallen und Parkplatzflächen. Eine gezielte Umwidmung könnte hier hunderte neue Wohnungen schaffen – ohne zusätzlichen Flächenverbrauch.

Die Stadt hat mit der Bodenpolitischen Weisung 2024 einen weiteren Schritt zur Nutzung von Potentialen gesetzt. Doch es braucht mehr Tempo und interkommunale Konzepte, um Wohnraum dort zu schaffen, wo er gebraucht wird.

Modulare Bauweisen als Schlüssel zur Nachverdichtung

Modularer Bau bedeutet nicht „Plattenbau“, sondern eine effiziente, standardisierte Bauweise mit hoher Individualisierbarkeit. Dabei nutzt sie komplette vorgefertigte Raumeinheiten mit installierter Haustechnik. Während herkömmliche Bauprojekte jahrelang Baustellen verursachen, entstehen modulare Gebäude innerhalb weniger Monate.

• Zeiteffizienz: Verkürzung der Bauzeit um bis zu 80% durch Just-in-Time-Logistik.
• Flexibilität: Anpassbare Grundrisse, nachträgliche Erweiterungen und Materialvielfalt.
• Kosteneffizienz: Serienfertigung und optimierte Prozesse senken Baukosten.

Modulare Bauweisen bieten besondere Vorteile für Nachverdichtung und Brownfield-Entwicklung: Sie ermöglichen schnelle Ersatzneubauten und Lückenbebauungen, ohne den Verkehr oder Anwohner:innen unnötig zu belasten. Das Wohnprojekt Alpenstraße/Schiffmanngasse setzt bereits auf modulare Mehrgenerationenhäuser mit flexiblen Raumstrukturen.

Salzburg steht an einem Wendepunkt: Entweder die Stadt setzt auf innovative Lösungen – oder der Wohnraum bleibt ein Luxusgut.

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4 Wege zu effizienter Wohnraumnutzung in Salzburg

• Leerstand mobilisieren: Wohnraumnutzung systematisch erfassen
• Nachverdichtung beschleunigen: Erstellung eines Maßnahmen-Katasters
• Brownfields aktivieren: Brachflächen gezielt umwidmen
• Modular Bauen: Bauzeit verkürzen, Kosten senken, flexible Wohnformen fördern

Digitale Lösungen für den Wohnungsmarkt – Mehr Transparenz und Effizienz

Jahrhundertelang wurden Städte nach festen Plänen gebaut – auf Karten gezeichnet, in Gutachten beschrieben, in Baustufen umgesetzt. Doch die Stadt von morgen ist keine starre Konstruktion mehr. Sie ist ein lebendiges Netzwerk aus Daten, Simulationen und intelligenten Vorhersagen.

Stell dir eine Stadt vor, die nicht nur aus Beton, Asphalt und Glas besteht, sondern aus Daten, die in Echtzeit pulsieren. Ein digitales Spiegelbild, das nicht nur zeigt, was ist, sondern auch, was sein könnte. 

In Helsinki, Zürich, Hamburg und Barcelona liefern digitale Stadtmodelle längst präzise Antworten – sie erkennen unbeachtete Potenziale, decken Leerstände auf, simulieren Verkehrseffekte und optimieren Bauprozesse, bevor auch nur ein Bagger anrollt.

Wie wäre es, wenn auch in Salzburg eine digitale Plattform den verborgenen Raum dank aktuellster Datenlage sichtbar machen könnte? Wenn eine künstliche Intelligenz dabei hilft, brachliegende Flächen intelligent zu nutzen? Wenn ein digitaler Zwilling visualisiert, welche Effekte einzelne Maßnahmen auslösen können? Was wäre, wenn die Stadt und der Speckgürtel nicht erst auf Engpässe reagieren müsste, sondern sie in Echtzeit vorhersehen könnte?

Wohnraum im Versteckspiel: Wie digitale Plattformen Licht ins Dunkel bringen können

In Salzburg bleibt Wohnraum oft unsichtbar – nicht, weil es ihn nicht gibt, sondern weil er in den Datenlücken verschwindet. Was nicht gemessen wird, kann nicht verwaltet werden. Und was nicht verwaltet wird, entzieht sich jeder politischen Steuerung. 

Andere Städte setzen längst auf digitale Plattformen, um Leerstände zu erfassen, Spekulation zu entlarven und Wohnraum gezielt zu verteilen. Salzburg hingegen agiert auf Basis unvollständiger Daten. Die zentrale Frage lautet: Wie kann Salzburg seinen Wohnraum endlich sichtbar machen – und welche digitalen Werkzeuge sind dafür notwendig?

Zwischen Statistik und Unsichtbarkeit: Die blinden Flecken der Wohnraumerfassung

Salzburgs Wohnraumpolitik stützt sich auf ein Mosaik aus Datenquellen. Entscheidungen basieren auf regelmäßigen Berichten und Analysen von Statistik Austria und lokalen Behörden sowie externen Studien. Doch ein zentrales, öffentlich zugängliches System für Echtzeit-Wohnraumdaten existiert nicht – ein strukturelles Defizit, das den Blick auf Leerstände und Wohnraummobilisierung erschwert.

Das Salzburger Institut für Raumordnung & Wohnen (SIR) erstellt umfassende Strukturprofile für alle Salzburger Gemeinden. Diese Profile beruhen auf internen Datenbanken und aggregieren Informationen aus der Landesstatistik sowie aus Erhebungen von Statistik Austria. Die Profile können als Excel-Datei oder PDF bestellt werden und dienen vor allem politischen Entscheidungsträgern und Behörden zur Analyse von Entwicklungen und Planungen.

Ein zentrales Element der Raumplanung der Salzburger Gemeinden ist das Räumliche Entwicklungskonzept (REK), das langfristige Planungsziele für Flächenwidmung, Bebauung und Infrastruktur setzt.  Es bildet die Basis für nachfolgende Verordnungen und Planungen auf Gemeindeebene, um eine kohärente Entwicklung sicherzustellen. Die Gemeinden sind durch das Raumordnungsgesetz von 2009 verpflichtet, solche Konzepte zu erarbeiten – unterstützt durch das SIR, das fachliche Beratung und Analysen beisteuert.

Neben diesen strukturellen Planungsinstrumenten liefern punktuelle Untersuchungen weitere Einblicke in den Wohnungsmarkt der Stadt Salzburg. Eine 2022 durchgeführte Leerstandsanalyse untersuchte etwa den Stromverbrauch als Indikator für ungenutzte Wohnungen. Doch moderne Haustechnik mit niedrigem Grundverbrauch erschwert präzise Rückschlüsse. Eine ergänzende Studie zur Mindernutzung von Wohnraum (2023) analysierte, in welchem Umfang Neubauwohnungen nicht als Hauptwohnsitze genutzt werden. Für 2025 ist ein Gesamtstadtanalyse des Wohnungsmarkts geplant. Ziel ist eine fundierte Bestandsaufnahme von Leerstand, Nebenwohnsitzen und Wohnraumpotenzialen.

Die Stadt Salzburg geht auch aktiv gegen illegale Kurzzeitvermietungen vor. Seit 2024 wird im Rahmen der sogenannten „Aktion scharf“ systematisch gegen nicht genehmigte Airbnb-Vermietungen ermittelt. Plattform-Analysen, Einzelkontrollen und Bürgerhinweise helfen dabei, Wohnraumzweckentfremdung aufzudecken und Verstöße zu ahnden. Eine 2026 in Kraft tretende EU-Verordnung wird diese Bemühungen weiter unterstützen, indem Buchungsplattformen verpflichtet werden, detaillierte Vermietungsdaten an die Behörden zu übermitteln.

Auch auf Landes- und Bundesebene gibt es regelmäßige Datenerhebungen. Der Wohnbauförderungsbericht des Landes Salzburg dokumentiert zwar den geförderten Wohnbau, gibt aber keine vollständige Übersicht über Standortverteilung oder Leerstände. Die jährliche Gebäude- und Wohnungszählung von Statistik Austria erfasst die Wohnnutzung österreichweit, während Hochrechnungen und Melderegisterabgleiche Schätzwerte zu nicht genutztem Wohnraum liefern.

Des weiteren stellen das Land und die Stadt Salzburg bestehende Verwaltungsdaten als Open Government Data zur freien Verwendung zur Verfügung. Die einzelnen Datensätze sind auf der Plattform data.gv.at verfügbar. Zusätzlich bietet die Stadt Salzburg einen digitalen Stadtplan, der unter maps.stadt-salzburg.at Verwaltungsdaten georeferenziert darstellt.

Letztlich bleibt die zentrale Schwäche bestehen: Es gibt keine zentrale, kontinuierlich aktualisierte, öffentlich zugängliche Wohnraumdatenbank, die Leerstand, Nutzung und Verfügbarkeit in Echtzeit abbildet. Ohne ein solches Instrument bleibt Wohnraumpolitik Stückwerk – abhängig von punktuellen Studien und Hochrechnungen.

Best Practices aus anderen Städten

Andere Städte haben gezeigt, dass digitale Plattformen helfen können, Wohnraum transparenter zu machen.

• New York nutzt Big Data in der Stadtplanung und im Wohnungsbau. Die Plattform NYC Planning Labs bietet offene Daten und Analyse-Tools zur Wohnraumverfügbarkeit.
• Barcelona betreibt mit Open Data BCN eine Plattform zur Erfassung von Mietpreisen, Leerständen und Stadtentwicklungsprojekten.
• Hamburg betreibt eine Urban Data Plattform, um Wohnbauentwicklung durch georeferenzierte Daten zu steuern.
• Zürich stellt Informationen zu Baulandreserven und anderen raumplanerischen Daten über das Open Government Data (OGD) Portal zur Verfügung, um ungenutzte Flächen besser zu erschließen.

Diese Städte haben eines verstanden: Digitale Wohnraumverwaltung ist nicht Bürokratie – sie ist Steuerungsinstrument.

Die Lösung: Eine interkommunale Wohnraumplattform für den Zentralraum Salzburg

Salzburg braucht eine datengetriebene Wohnraumerfassung, die nicht nur bestehende Datenquellen bündelt, sondern sie in Echtzeit ergänzt und intelligent vernetzt. Diese Wohnraumplattform wäre mehr als eine Sammlung von Zahlen – sie wäre der erste Baustein einer Urban Data Plattform, die den gesamten Salzburger Zentralraum abbildet. Entscheidend ist, dass die Umlandgemeinden in die Datenerhebung der Stadt Salzburg eingebunden werden, um fragmentierte Informationen zu vereinen und ein vollständiges Bild des Wohnungsmarktes zu schaffen.

Ein solches System würde nicht nur Verwaltung und Forschung dienen, sondern auch Wohnungssuchende, Stadtplaner:innen, Immobilienwirtschaft und politische Entscheidungsträger einen Mehrwert bieten. Eine zentrale Immobiliensuche, ein interaktives Datendashboard, leistungsfähige Analyse-Tools und eine dynamische Kartenansicht machen Wohnraumentwicklung transparenter, schneller und gezielter steuerbar.

Langfristig wird diese Plattform zum Fundament einer digitalen Stadtentwicklung: Sie schafft die Basis für City Information Modeling (CIMs) – detailgetreue 3D-Stadtmodelle – und ebnet den Weg für einen digitalen Zwilling des gesamten Salzburger Zentralraums. Was heute ein Datenpool ist, könnte morgen ein intelligentes Planungsinstrument sein, das Stadtentwicklung vorausschauend gestaltet, statt nur auf Krisen zu reagieren.

Neben einer Reihe zunehmender technischer Trends in den letzten Jahren im Bereich digitaler Zwillinge, wie die Integration künstlicher Intelligenz, hat sich vor allem die interkommunale Zusammenarbeit verstärkt als wichtiger Baustein zur erfolgreichen und effizienten Umsetzung digitaler Zwillinge erwiesen.

• Eine zentrale Wohndatenbank für Stadt und Umland
  • Erfassung von Leerständen, Kurzzeitvermietungen, Nachverdichtungsmöglichkeiten
  • Kooperation mit Umlandgemeinden und Landesebene für vollständige Datenlage
  • Monitoring von Wohnungsanfragen und Bedarfsmeldungen
• Sicherstellung einer laufenden Datenerhebung
  • Leerstandserfassung durch Smart-Meter-Daten
  • Automatisierte Daten über Kurzzeitvermietungen
  • Integration von Tourismusdaten
  • Laufende Erhebung des Netto-Zuwachses an Wohnungen (Neubau minus Abriss)
  • Automatisierter Datenabgleich mit Melderegister (ZMR) & Gebäude- und Wohnungsregister (GWR)
  • Integration der Open Government Daten, um Synergieeffekte zu gewinnen
• Öffentliche Einsicht und Transparenz
  • Interaktive Karten & Dashboards für Stadtplanung und Bürger
  • Analyse-Tools für Mietpreisentwicklung & Wohnungsangebot
  • Zugeschnittene Datennutzung für Forschung, Immobilienwirtschaft & Verwaltung
• Künstliche Intelligenz für Bedarfsanalysen
  • Frühzeitige Prognosen von Wohnraumengpässen
  • Überprüfung & Anpassung der Leerstandsabgabe, um echte Mobilisierung zu ermöglichen
  • Vermeidung unkontrollierten Wachstums im Umland durch datenbasierte Widmungsplanung
  • Dynamische Flächennutzungsszenarien, um Bauland effektiv zu verwalten

Salzburg kann sich nicht länger darauf verlassen, dass punktuelle Studien reichen. Eine offene Wohnraumplattform ist nicht nur eine technische Lösung – sie ist ein politisches Werkzeug und Steuerungsinstrument.

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Vorteile einer interkommunalen Wohnraumplattform

• Forschung: Regionale Wohntrends besser analysieren
• Stadtplanung: Effiziente Flächennutzung & gezielter Wohnbau
• Immobilienwirtschaft: Fundierte Marktanalysen & Standortentscheidungen
• Wohnungssuchende: Transparente Wohnungsübersicht & Vergleichsmöglichkeiten
• Politik: Evidenzbasierte Entscheidungen & interkommunale Kooperation

Digitale Zwillinge und Smart Cities: Was andere Städte Salzburg voraushaben

Städte bestehen längst nicht mehr nur aus Beton, Asphalt und Glas – sie sind Netzwerke aus Daten, die in Echtzeit pulsieren. Ein digitaler Zwilling ist die vollständige, virtuelle Kopie einer Stadt, gespeist aus Sensoren, Satellitenbildern, Verkehrsströmen und Umweltanalysen. Er zeigt nicht nur, was ist, sondern auch, was sein könnte.

Digitale Lösungen sind nur ein Teil des gesamten Werkzeugkastens, um eine Stadt großartig zu machen. Doch sie sind die wirkungsvollsten und kosteneffizientesten Ergänzungen dieses Werkzeugkastens seit vielen Jahren.
Digital solutions are only one part of the full tool kit for making a city great. But they are the most powerful and cost-effective additions to that tool kit in many years.

Während herkömmliche Karten statische Momentaufnahmen liefern, ermöglicht der digitale Zwilling dynamische Simulationen. Wie verändert sich der Immobilienmarkt, wenn Schallmoos in Salzburg ein neues Wohnviertel wird? Welche Effekte hätte eine Nachverdichtung in Lehen oder Maxglan? Was passiert, wenn Verkehrswege neu gedacht werden? Mit digitalen Stadtmodellen können Entscheidungen fundierter getroffen werden – bevor irreversible Fehler entstehen.

Neben der dynamischen Steuerung von Stadtstrukturen braucht es ein präzises Planungsinstrument. City Information Modeling (CIM) erfüllt genau diese Rolle. Wie ein digitales Lego für Stadtplaner bildet es Gebäude, Straßen und Infrastrukturen in millimetergenauen 3D-Modellen ab. Schon vor Baubeginn lassen sich Schattenverläufe berechnen, Windkanäle simulieren oder Wasserabflusswege optimieren – Fehler, die sonst jahrzehntelang Probleme verursachen könnten, werden von Beginn an vermieden.

Digitale Zwillinge halten die Stadt flexibel, CIM liefert das Fundament für präzise Stadtplanung. Gemeinsam sind sie die entscheidenden Werkzeuge der modernen Stadtentwicklung. Während Salzburg noch debattiert, ob es in die Höhe wachsen oder neue Flächen erschließen soll, haben Städte wie Zürich oder Barcelona längst ihre digitalen Instrumente aktiviert. Dort werden Baulandlücken identifiziert, Verdichtungspotenziale sichtbar gemacht und Ressourcen effizient genutzt. Salzburg könnte diesen Schritt jetzt gehen – nicht als Experiment, sondern als strategische Entscheidung für die Zukunft.

Der Mehrwert dieser Modelle liegt darin, dass sie verschiedene Datenströme aus städtischen Systemen, die normalerweise getrennt verwaltet werden – wie Mobilität und Luftqualität –, miteinander verknüpfen können.
The value added of these models is that they can link different data streams from city systems that are usually managed separately, such as mobility and air quality.

Helsinki – Europas Vorreiter bei digitalen Stadtmodellen

Seit 2019 setzt Helsinki auf ein vollständiges digitales Stadtmodell, das Stadtplanung, Bauunternehmen und Bürger:innen gleichermaßen nutzen. Es deckt nicht nur Gebäude und Straßen ab, sondern auch Bevölkerungsbewegungen, Energieverbrauch und Umweltfaktoren.

Helsinkis Erfolgsfaktoren:

• Nachverdichtung durch virtuelle Simulationen: Digitale Modelle helfen, wo Nachverdichtung möglich ist – sei es durch Aufstockungen bestehender Gebäude oder Umwidmungen von Büro- und Gewerbeflächen.
• Brownfield-Entwicklung: Helsinki nutzt künstliche Intelligenz, um Brachflächen effizient für Wohnungsbauprojekte zu identifizieren und zu revitalisieren. So wurden in den letzten Jahren ehemalige Werft- und Hafenareale systematisch in Wohnquartiere verwandelt.
• Automatisierte Planungsverfahren: Digitale Genehmigungsverfahren beschleunigen den Baugenehmigungsprozess, indem sie Simulationen von Lichtverhältnissen, Lärmbelastung und Verkehrsströmen in Echtzeit ermöglichen.

Zürich – Digitale Werkzeuge für eine smartere Stadtplanung

Zürich nutzt City Information Modeling (CIM), um Wohnraumentwicklung, Flächennutzung und Baulandreserven in Echtzeit zu steuern. Besonders bei der Baulandvergabe und der Erfassung von Wohnungsleerständen gehört Zürich zu den führenden Städten Europas.

Züricher Erfolgsfaktoren:

• Offene Datenplattformen: Alle Bauland- und Wohnraumdaten sind öffentlich zugänglich, sodass Stadtplaner und Bürger Transparenz über verfügbare Grundstücke und Mietpreisentwicklungen haben.
• Intelligente Leerstandserfassung: Zürich nutzt künstliche Intelligenz, um Wohnungen zu identifizieren, die länger als 12 Monate ungenutzt bleiben. Dies verhindert spekulativen Leerstand und ermöglicht gezielte Wohnraumpolitik.
• Digitale Partizipation: Die Zürcher Stadtverwaltung nutzt interaktive 3D-Stadtmodelle, um Bürger aktiv in Bauprojekte einzubinden.

Hamburg – Smarte Infrastruktur- und Mobilitätsplanung

Hamburg setzt auf digitale Zwillinge zur Stadtentwicklung und Mobilitätssteuerung. Die Stadt nutzt eine Urban Data Plattform, die Verkehrsflüsse, Baustellen, Energieverbrauch und Baulandentwicklung in einem zentralen System integriert. Besonders in der Brownfield-Entwicklung ist Hamburg ein Vorbild.

Hamburgs Erfolgsfaktoren:

• Urban Data Plattform: Hamburgs digitale Stadtmodelle erfassen alle städtischen Daten in Echtzeit, von Baustellen bis zu Verkehrsströmen. Dadurch können Stadtplaner exakt vorhersehen, welche Bauprojekte Engpässe verursachen könnten.
• Brownfield-Strategie: Alte Hafenareale wie die HafenCity wurden vollständig in Wohn- und Gewerbeflächen umgewandelt, ohne neue Flächen zu versiegeln.
• Dynamische Verkehrssteuerung: Mithilfe von Echtzeit-Verkehrssimulationen konnte Hamburg Stauzeiten um bis zu 30% reduzieren.

Barcelona – Open Data für Wohnraumtransparenz

Barcelona nutzt Big Data, um Mietpreise, Leerstände und Spekulation zu erfassen und reguliert gezielt den Wohnungsmarkt. Die katalanische Hauptstadt hat zudem eine der strengsten Kurzzeitvermietungsregulierungen Europas, um Airbnb und Co. in die Schranken zu weisen.

Barcelonas Erfolgsfaktoren:

• Erfassung von Spekulation und Leerstand: Die Stadt nutzt digitale Zwillinge, um leerstehende Wohnungen zu identifizieren. Eigentümer, die über längere Zeit Leerstand verursachen, müssen hohe Abgaben zahlen.
• Mietpreistransparenz: Digitale Mietpreisregister ermöglichen eine evidenzbasierte Regulierung des Wohnungsmarkts, indem überhöhte Mieten erkannt und begrenzt werden.
• Digitale Plattform für Bürgerbeteiligung: Bürger können direkt in Stadtplanungsprozesse eingebunden werden, indem sie Bauvorhaben online einsehen und kommentieren.

Digitale Zwillinge sind keine Zukunftsvision mehr – sie sind Realität. In der gesamten EU werden sie zunehmend zum zentralen Werkzeug für Stadtplanung und Infrastrukturentwicklung. Die Europäische Kommission zählt mittlerweile 135 digitale Zwillinge in 25 Mitgliedsstaaten. Davon verfügen 83 bereits über Visualisierungsfunktionen, die abstrakte Daten in konkrete Stadtmodelle übersetzen. 65 dieser Plattformen widmen sich gezielt der Stadtentwicklung und Infrastruktur – damit ist dieser Bereich der am häufigsten genutzte Anwendungszweck. 

In Österreich liegt der Fokus derzeit stark auf Infrastruktur, Stadtplanung und Nachhaltigkeit. Während Dornbirn einen ganzheitlichen Ansatz verfolgt, setzen Wien und Linz ihre digitalen Zwillinge gezielt für spezifische Planungsaufgaben ein. Aktuell befinden sich diese Plattformen noch in der Entwicklungs- oder Experimentierphase. Diese digitalen Zwillinge könnten langfristig dazu genutzt werden, Nachverdichtungsszenarien zu simulieren, bevor ein einziger Spatenstich gesetzt wird. Energiemanagement- und Mobilitätsanalysen könnten dazu beitragen, nachhaltige Wohnprojekte nicht nur effizienter zu gestalten, sondern von Beginn an ressourcenschonend zu konzipieren. Die nächste Evolutionsstufe liegt in der Integration von Echtzeit- und prädiktiven Daten – erst dadurch wird eine intelligente Flächenwidmung möglich, die nicht nur auf Vergangenheitswerten basiert, sondern künftige Bedarfe mit einbezieht.

Salzburg darf diesen Entwicklungsschritt nicht verpassen. Die Digitalisierung der Stadtplanung ist kein Selbstzweck, sondern eine Notwendigkeit, um bezahlbaren Wohnraum und nachhaltige Stadtentwicklung zu sichern. Salzburg kann von führenden Smart Cities lernen – und sollte diesen Schritt wagen.

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10 Vorteile eines Digitalen Zwillings

• Optimierte Flächennutzung: Leerstände und Potenziale erkennen
• Präzise Simulationen: Zukunftsszenarien datenbasiert testen
• Kostensenkung: Fehler vermeiden, Ressourcen sparen
• Beschleunigte Genehmigungen: Automatisierte Planungsprozesse nutzen
• Nachhaltige Stadtentwicklung: Umwelt- und Energieverbrauch optimieren
• Intelligente Infrastrukturplanung: Verkehrs- und Versorgungsnetze steuern
• Bürgerbeteiligung fördern: Planung transparent und interaktiv
• Effizientes Gebäudemanagement: Betriebskosten und Energieverbrauch senken
• Investoren überzeugen: Risiken minimieren, Renditen maximieren
• Dynamische Stadtsteuerung: Krisen und Engpässe früh erkennen

Raus aus der Wohnbausackgasse – Salzburg braucht mutige Reformen

Salzburg droht an seiner eigenen Schönheit zu ersticken: Steigende Mieten, astronomische Bodenpreise und eine restriktive Widmungspolitik haben Wohnen zum Luxusgut gemacht. Die zentrale Erkenntnis: Die Ursache ist nicht allein der Tourismus oder Spekulation, sondern ein strukturell verknappter Markt. Salzburgs Grünlandschutz führt paradoxerweise zur Zersiedelung und hebt im gesamten Zentralraum die Kosten für Wohnraum. Eine kluge Nachverdichtung und Brownfield-Entwicklung könnte Wohnraum schaffen, ohne neue Flächen zu versiegeln. Modulares Bauen bietet ergänzend einen kosteneffizienten und gleichzeitig flexiblen Ansatz, der anpassbare Grundrisse für verschiedene Wohnformen ermöglicht.

Andere Städte haben vorgemacht, wie man die Kontrolle über den Wohnungsmarkt zurückgewinnt: Digitale Zwillinge und datenbasierte Stadtplanung können helfen, Leerstände zu erfassen, Baupotenziale sichtbar zu machen und Stadtentwicklung strategisch zu steuern. Etliche Städte und Kommunen weltweit nutzen datengetriebene Werkzeuge, um die Wohnraumplanung effizienter zu gestalten. Salzburg könnte diesen Weg ebenfalls gehen. Der erste Schritt? Eine interkommunale Urban Data Plattform, die fragmentierte Informationen zusammenführt und eine aktuelle, überregionale und abteilungsübergreifende Datengrundlage schafft. Die Bedeutung einer interkommunalen Umsetzung kann dabei nicht genug hervorgehoben werden. Langfristig könnte ein lokaler digitaler Zwilling für prädiktive Analysen zur Wohnraumplanung, Mobilitäts- und Verkehrssteuerung genutzt werden.

Salzburgs Wohnungskrise ist kein Naturgesetz – sie ist menschengemacht. Digitale Lösungen, mutige Reformen und eine moderne Raumplanung können das Blatt wenden. Doch dafür braucht es politischen Willen, wirtschaftliches Fingerspitzengefühl und den Mut, überholte Konzepte hinter sich zu lassen.

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